Prêts immobiliers, il faut vite renégocier !

Les taux sont à leur plus bas niveau. Nombre de particuliers font revoir leur crédit à la baisse. Mais cette situation ne va pas durer. La chute des taux des crédits immobiliers pousse les emprunteurs à faire baisser leurs mensualités. Mais il y a des règles.

« Il faut parvenir à 1 % de différence en votre faveur sur le prêt. » (dixit un courtier)

LE CONTEXTE

Le constat est clair : ça baisse. Jamais par le passé, les taux des crédits immobiliers n’étaient descendus aussi bas. Alors qu’il y a un an, ils se situaient aux environs de 4 %, ils se situent aujourd’hui, en moyenne, à 2,89 %. Si l’on remonte à 2001, les taux se situaient à 5,6 % soient le double. Dans ce contexte, pour les personnes qui ont déjà un crédit en cours, la volonté est de profiter de ces baisses de taux et de renégocier leur crédit. Tout une activité de « marchandage » se développe, dans un contexte où l’accord de crédits se ressaisit, selon « Crédit Logement », avec +7 % au cours du 2e trimestre de cette année. Dans ce contexte, les prêts à taux variable sont délaissés. Par ailleurs, globalement, ce sont les prêts entre 15 et 20 ans qui représentent la part la plus importante du marché avec 32,1 %. Si on ajoute les prêts entre 20 et 25 ans, on couvre les deux tiers du marché. Le coût moyen d’un crédit équivaut à 3,79 années de revenu.

 

 

Comme une embellie dont il faut se hâter de jouir. La baisse des taux des prêts immobiliers, si elle relance un marché à la peine, intéresse surtout ceux qui sont déjà engagés dans un crédit. Ces gestionnaires du quotidien sortent leur calculette et cherchent les économies. « Cela ne concerne pas seulement ceux qui sont en difficulté pour rembourser leurs mensualités« , assure un spécialiste. « Même les cadres supérieurs tentent d’économiser quelques dizaines d’euros. »
Rien que de très légitime alors que l’on atteint des taux historiquement faibles. On est aujourd’hui en moyenne à 2,89 %. Mais certaines banques qui veulent se reconstituer un portefeuille de clients et les courtiers spécialistes de ce nouveau marché peuvent descendre plus bas. Le courtier Cafpi indique que les taux en région Paca sont même les plus attractifs de France (2,30 % sur 10 ans contre 2,35 % au niveau national). « Pour des clients avec des revenus corrects, nous avons renégocié des prêts sur 20 ans à 2,55% et à 2,80% sur 25 ans« , indique Stéphane Notto, l’un des responsables du réseau de courtage Avisofi.
Bien entendu, chaque emprunteur ou dossier est un cas particulier. « Aujourd’hui, on voit venir à nous tout le monde. Ceux qui suivent de près la baise des taux, ceux qui ont des fins de mois difficiles, c’est une vraie tendance« , résume une cadre de la Banque Postale.

LES CONDITIONS

Globalement, pour renégocier son prêt, trois conditions de base doivent être réunies.
– Il faut qu’il vous reste au minimum 80 000 euros à rembourser.
– Il faut qu’il y ait au minimum une différence de 1 % entre le taux renégocié et celui de votre prêt actuel.
– Enfin, en matière de calendrier de remboursement, l’idéal est d’en être à un peu plus de la moitié de la durée de l’engagement.
« Si on a contracté un prêt il y a un an, cela n’a pas d’intérêt« , reprend Stéphane Notto. lI convient aussi d’être attentif, dès le début de la négociation, aux frais de dossier et annexes. « Pour citer l’exemple d’Avisofi, nous facturons notre prestation 1 200 euros. Cette somme ne nous est versée qu’après le déblocage des fonds du nouveau crédit. Auparavant, nous accompagnons le client chez son banquier et jusqu’à la validation du compromis par acte notarial. »
Si on est avisé, on peut se passer d’un courtier en mettant en concurrence les banques. « L’UFC Que Choisir ? » et les services de l’État, en l’occurrence la Direction départementale de la protection des populations, peuvent vous aider. (voir ci-dessous).

VERS LA REMONTÉE ?

Cependant, le compte à rebours est enclenché. La fenêtre de tir du marchandage dans les meilleures conditions risque de se refermer dans les mois à venir. « Déjà pour ce mois de juillet, les banques nous ont envoyé leurs grilles de prêts avec des hausses de 0,1 % à 0,3 %« , précise un négociateur.

LE CHIFFRE 2,89 %

Selon l’Observatoire Crédit Logement, c’est le taux moyen observé en juin pour les crédits immobiliers, Un nouveau record historique à la baisse après les 2,97 % de mai. Il s’agit bien entendu d’un taux moyen sur tous les prêts du marché. Dans le détail, le taux moyen d’accession dans le neuf est de 2,93 % et de 2,90 % dans l’ancien. La durée moyenne des prêts se situe à 16,8 années.

CONSEILS

L’UFC-Que Choisir et l’État aident les emprunteurs.
Non, vous n’êtes pas seul dans le maquis des chiffres. Les associations de consommateurs et l’État s’intéressent à la renégociation de prêts.
« Pour nous, l’essentiel est de ne pas s’emballer sur de faux gains, modère Odile Leturcq, responsable régionale de l’UFC-Que Choisir. Pas question de renégocier un prêt pour une différence de 0,25 %. Il faut prendre en compte l’ensemble des frais, qu’ils soient bancaires ou ceux associés à la main levée d’hypothèque. Surtout pour nous, il est essentiel de vérifier que les garanties restent exactement les mêmes pour l’emprunteur. »
L’UFC-Que Choisir a eu à batailler dans un dossier contre une proposition bancaire avec des prêts à taux variable qui étaient faussement « capés« . « Les emprunteurs pouvaient voir leurs échéances doubler« , résume Odile Leturcq. Et elle ajoute que « dans une renégociation, l’allongement de la durée du prêt peut être une solution pour les personnes qui ont du mal avec leurs mensualités. »

Du côté de l’État, c’est la Direction départementale de la protection des populations qui est à la manœuvre.
« Ces renégociations sont encadrées par le code de la consommation« , indique Thierry Giovanella, inspecteur de ce service. « Lorsqu’on reste dans sa banque pour cela -et les établissements qui veulent garder leurs clients font souvent des efforts- il ne s’agit pas d’un nouveau prêt mais d’un avenant. »
Lorsqu’on veut explorer le marché des autres banques, il souligne que les courtiers sont « souvent mieux armés« .
« Mais leur activité d’intermédiaire en opérations de banque est strictement réglementée par le code monétaire et financier. Ils doivent être immatriculés sur le registre et le site de l’Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance (Orias). Et le client peut aussi vérifier que le courtier détient bien un mandat des établissements de crédits qu’il va contacter pour vous. »
Comme les professionnels, cet inspecteur met en avant un gain de 1 % minimum pour avoir intérêt à renégocier.
« Mais surtout, le consommateur, pour se déterminer et avoir une image claire de ce qu’il a gagné, doit disposer du coût total du crédit pour traduire un pourcentage, un taux, en milliers d’euros. »

Philippe LARUE
La Provence, édition du 17/07/2013